부동산투자회사(REITs) 투자 위한 기초지식

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부동산투자회사(REITs) 투자 위한 기초지식

 

부동산투자회사(REITs)는 개인 투자자들이 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 투자수단입니다.

이번 포스트에서는 부동산투자회사의 투자 전략과 장단점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산투자회사(REITs) 투자전략과 장단점

1. 부동산투자회사의 개념

• 부동산투자회사는 주식을 발행하여 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하고 부동산 등에 투자하고, 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자회사입니다. 이러한 투자회사는 주식시장에 상장되어 있어 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있습니다.
• 부동산과 관련한 투자회사의 종류는 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사 그리고 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다.
• 도입배경은, 일반 국민의 부동산에 대한 간접투자 기회를 제공하고, 외환위기 이후 기업 보유 부동산의 유동화를 통해 기업 구조조정을 촉진하는 등 국민경제 발전에 기여하기 위해 도입(2001년) 되었습니다.

2. 부동산투자회사의 법적근거

• 부동산투자회사는 부동산투자회사법에 따라 제정되었습니다. 이 법은 2001년 3월 28일에 제정되었으며, 투자회사의 설립, 운영, 감독 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
• 이 법에 따르면, 투자회사는 주식회사의 형태로 설립되며, 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 수익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 합니다.

3. 부동산투자회사의 종류

가. 자기관리부동산투자회사(Self-managed REITs)

• 자기관리부동산투자회사는 투자회사가 직접 부동산을 관리하고 운영하는 방식의 회사입니다. 이러한 방식은 부동산투자회사가 부동산을 직접 관리하기 때문에 비용이 절감되고, 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

나.  위탁관리부동산투자회사(External Management REITs)

• 위탁관리부동산투자회사는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 매입한 후  자산에 대한 투자 및 운용을 전문가로 구성된 자산관리회사에게 위탁하여 관리하는 방식입니다.
• 이때, 위탁관리부동산투자회사는 자산관리회사에 위탁하여 부동산 투자와 관리를 수행하기 때문에 이러한 투자회사는 자산관리회사에 대한 의존도가 높아질 수 있으며, 자산관리회사의 업무역량에 따라 투자 성과가 달라질 수 있습니다.

다. 기업구조조정부동산투자회사

• 기업구조조정부동산투자회사는 기업이 채권금융기관에 부채 등 채무를 상환 또는 재무구조 개선을 위해 부동산의 매각 등 기업의 구조조정을 위한 투자회사입니다.
• 이러한 형태의 투자회사는 투자자들에게 안정적인 수익을 제공하고, 부동산시장의 활성화와 경제의 안정화에 기여합니다.

4. 부동산투자회사의 투자전략

가. 임대수익형 부동산투자

• 투자회사가 보유한 부동산에서 발생하는 임대료 수입을 기반으로 수익을 창출하여 배당하는 방식을 추구하는 전략입니다.

나. 자산가치 상승형 부동산투자

• 부동산투자회사가 보유한 부동산의 가치가 상승할 것으로 예측되어 이를 매수하고 해당 부동산을 리뉴얼 등 운영전략을 통해 가치를 상승시킨후 매각을 통하여 수익을 추구하는 전략입니다.

다. 모기지 수익형 부동산투자

• 부동산 담보대출에서 발생하는 이자 수입을 기반으로 금융소득을 발생시켜 수익을 추구하는 전략입니다.

라. 기타 투자전략

• 그 외 투자의 방법으로는 부동산개발에 투자 또는 부동산 관련 증권이나 대출에 투자하여 수익을 창출하는 방법이 있습니다. 

5. 부동산투자회사의 장점과 단점

가. 장점

• 개인들이 참여하기 어려운 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회가 제공된다는 것입니다.
• 또한, 주식시장에 상장되어 있어 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있다는 것입니다.

나. 단점

• 주식처럼 거래가 손쉬운 장점과 달리 주식시장의 변동성에 따라 수익 또한 변동될 수 있다는 것입니다.
• 부동산투자회사는 개별 부동산에 대한 정보를 제공하기 어려워 투자결정이 어려울 수 있습니다.

6. 부동산투자회사 자산의 투자운용 방법

가. 법률근거

• 부동산투자회사법 제21조, 시행령 제17조의2

나. 투자대상

• 부동산, 부동산개발사업, 부동산 사용권리, 부동산신탁 수익권이며, 증권, 채권, 현금(예금 포함)에 투자할 수 있으나, 법 제25조의 자산구성비율에 따른 부동산 구성비율을 준수해야 합니다.

다. 운용방법

• 취득/개발/개량 및 처분, 관리, 임대차 및 전대차, 개발사업을 목적으로 하는 자에 대한 대출, 예치의 방법으로 운용합니다.
• 하지만, 대출은 개발사업을 영위하는 부동산펀드, PFV 등을 대상으로 시행할 수 있으며, 매입/임대운영 사업을 위한 대출은 불가합니다.
• 또한, 부동산투자회사가 개발사업을 영위하는 주요 주주에게 대여하는 것은 제한되나, 거래를 하고자 하는 경우 관련 규정을 준수해야 합니다. 이때, 주주로부터 차입하는 것도 금전거래이므로 다른 투자자의 이익을 침해하지 않도록 관련 규정을 준수해야 합니다.

부동산투자회사는 개인 투자자들에게 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 좋은 투자수단입니다. 하지만, 해당 투자회사는 주식시장 및 부동산시장의 변동성에 따라 수익 역시 증감이 발생할 수 있습니다.

따라서, 부동산투자회사에 투자하기 전에 그 투자회사의 투자전략, 경영전략 등을 면밀히 파악 후 투자여부를 결정하는 것이 리스크를 미연에 방지할 수 있어 바람직하다고 할 수 있습니다.