자주 듣게되는 부동산신탁! 그게 뭐지?

자주 듣게되는 부동산신탁! 그게 뭐지?

 

최근 부동산 시장이 다양해지고 활성화되면서 부동산신탁에 대한 관심이 높아져 있는 상황입니다. 이번 글에서는 부동산신탁에 대한 전반적인 개념과 종류, 장단점은 물론 부동산신탁을 선택할 때 고려해야 할 사항 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

자주 듣게되는 부동산신탁! 그게 뭐지?

 

1. 부동산신탁이란?

• 부동산신탁은 부동산 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡긴 후 관리, 운영, 개발, 처분 등의 업무를 전문적으로 수행하도록 하는 제도입니다.
• 신탁의 목적은 부동산을 효율적으로 관리하고, 안전하게 운용하여 부동산의 가치를 높이는데 목적이 있습니다.
• 법률상 정의는 신탁법 제2조에 따르면, '신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부 포함)을 이전하거나 담보권이 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률행위'라고 합니다.

2. 부동산신탁의 특징

• 수탁자인 신탁회사는 위탁자로 부터 재산권을 이전받아 해당 부동산(신탁재산)의 재산권에 대한 소유자가 됩니다. 즉, 수탁자는 신탁재산의 유일한 관리자이자 처분권자가 되어 재판상 및 재판 외를 포함한 권리를 행사할 수 있는 자가 됨을 의미합니다.
• 신탁은 특정된 재산이 신탁제도의 중심이 되기에 위탁자는 수탁자에 대해 지시할 수는 있어도 신탁재산 상의 권리를 행사할 수는 없고, 신탁재산을 관리 또는 처분한 결과로 발생하는 제3자와의 권리 및 의무는 수탁자인 신탁회사에 귀속됩니다.
• 신탁회사는 소유권과 관리에 관한 권리를 취득하여도 그 업무를 수행 및 권리행사는 신탁목적에 구속되므로 수익자를 위해 실행할 수 밖에 없어 사실상 신탁재산은 수익자에게 귀속하게 됩니다.

3. 신탁의 장점과 단점

가. 장점

• 신뢰성(안정성) : 부동산신탁회사는 신탁업 법을 근거로 금감위의 인가를 받은 금융회사로서 모든 업무가 공정하게 처리되며, 신탁재산에 대해서는 강제집행이 배제될 뿐만 아니라 신탁회사 고유재산과 별도로 관리 및 운용되어 안전성이 보장됩니다.
• 경제성(수익성) : 부동산에 관한 전문성을 바탕으로 효율적으로 개발,관리,처분(분양,임대)함으로서 경제적 이익을 극대화합니다.
• 편의성(사무업무 대행) : 부동산신탁회사는 각종 부동산개발, 건축, 분양, 법률, 세무, 금융 및 행정 등 복잡하고 번거로운 사무업무를 신탁회사가 대신하여 수행합니다.

나. 단점

• 비용 : 부동산신탁을 하려면 전문업체에 위탁해야 하므로 비용이 발생합니다. 신탁수수료, 세금 등의 추가 비용이 부동산 소유자에게 부담이 될 수 있습니다.
• 소유권제한 : 신탁방식을 통해 소유자가 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하면, 신탁방식에 따라서 소유자의 부동산의 사용과 관리 등 소유권에 대한 권리제한이 발생할 수 있습니다.
• 시간소요 : 신탁의 설정을 위해 신탁계약서 작성, 관련 법률 및 절차 준수 등과 관련하여 시간적 불편함이 있을 수 있습니다.
• 이해부족 : 전반적인 신탁제도에 대한 이해가 부족할 경우 소유자는 적절한 결정을 내리기 어려울 수 있어 신탁의 개념과 절차를 충분히 이해하고 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

4. 신탁회사를 선택할 때 고려해야 할 사항

• 신탁회사는 신뢰성이 매우 중요하므로 회사의 경영 상태, 업무실적, 신용도 등을 확인하여 안정성과 신뢰성을 평가하고 판단해야 합니다.
• 전문성과 경험 역시 매우 중요합니다. 다양한 유형의 부동산 관리에 대한 전문적인 지식과 관리 경험이 있는 회사를 선택하는 것이 좋습니다.
• 부동산신탁의 상품은 같더라도 부동산신탁회사에 따라 서비스 범위와 비용은 다를 수 있습니다. 서비스 범위가 소유자의 요구사항과 일치하는지에 대한 확인과 다양한 회사의 비용을 비교하여 합리적인 가격을 제시하는 회사를 선택하는 것이 바람직합니다.
• 또한, 소유자의 요구사항에 유연하게 대응할 수 있는 유연성과 고객인 소유자의 불편사항에 대해 신속하게 처리할 수 있는 시스템이 갖추어진 회사인지를 확인하는 것도 중요합니다.

5. 부동산신탁의 절차

첫째, 신탁계약서의 작성

• 부동산신탁을 시작하기 위해 신탁계약서를 작성하게 되며, 이 계약서에는 신탁의 목적, 당사자, 신탁재산 등을 명시합니다.

둘째, 신탁 자산의 이전

• 부동산 소유자는 신탁계약서에 따라 자산의 소유권을 신탁관리자인 신탁회사에 이전하게 되는데 이는 일반적인 부동산 등기 절차를 통해 이루어집니다.

셋째, 신탁재산의 관리,운영

• 신탁회사는 신탁계약서에 따라 신탁재산을 관리 및 운영하게 되는데, 신탁계약의 목적 및 종류에 따라 소유권만 보존, 관리하는 경우가 있고, 때론 임대료 수금, 유지보수 등을 포함하는 경우도 있습니다.

넷째, 수익의 배분

• 신탁계약서에 명시된 수익자는 신탁재산으로부터 수익을 받을 권리를 가집니다.

다섯째, 신탁의 종료

• 부동산신탁은 일정 기간 후에 종료될 수 있으며, 이때 신탁재산은 원래 소유자에게 반환되거나 신탁계약에 따라 다른 조치가 행해질 수도 있습니다.

이와 같이 부동산신탁은 부동산 관리와 투자, 개발, 자산의 운용 등 다양한 목적으로 사용되는 유용한 도구입니다. 이를 통해 부동산 자산을 안전하게 보호하고, 전문적인 관리를 받을 수 있으며, 또한 자산의 가치를 극대화하여 수익 창출을 위한 다양한 전략을 구사할 수 있습니다. 다만, 부동산신탁은 복잡한 법적 절차와 관련이 있으므로 여러 신탁회사를 방문하여 자세한 상담을 통해 충분히 신탁제도에 대해 이해를 한 후 계약을 체결하고 진행하는 것이 좋습니다.