상가건물 임대차보호법! 임대인과 임차인이 알아야 하는 기초상식

상가건물 임대차보호법! 임대인과 임차인이 알아야 하는 기초상식

 

상가건물 임대차보호법은 상가 임차인의 권익을 보호하고, 임대인과 임차인간의 공정한 거래를 조성하기 위해 제정된 법률입니다. 이 법은 상가임차인에게 안정적인 영업 환경을 제공하고, 과도한 임대료 인상으로부터 보호함으로써 지역 상권의 발전과 경제 활성화에 기여합니다. 오늘은 이 법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법! 임대인과 임차인이 알아야 하는 기초상식

 

1. 상가건물 임대차보호법 개념

• 상가건물 임대차보호법은 임대인과 임차인간의 공정한 거래를 위해 계약갱신 요구권, 임대료 및 보증금 인상에 대한 제한, 임대차 계약의 해지, 권리금 회수기회 보호, 임차권 등기명령 등을 통해 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위한 목적으로 만들어진 법입니다.

2. 상가건물 임대차보호법 적용되는 보증금의 범위

• 서울시는 9억원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외)과 부산시는 6억9천만원 이하, 광역시와 세종시, 파주시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시는 5억4천만원 이하이며, 그 밖의 지역은 3억7천만원 이하인 경우입니다.
• 이때, 보증금 외에 차임(월임대료)가 있는 경우에 보증금 계산방식은 월임대료(차임)에 100을 곱한 후 임대보증금을 합산하면 그 금액이 보증금이 됩니다.
• 이해를 돕기 위해 예를들어 본다면, 서울시에 소재한 상가건물에 임대보증금 1억원에 월임대료 80만원을 지급하기로 계약을 했다면, 이때 보증금은 80만원 x 100 + 1억원 = 1억8천만원이 되는 겁니다.

3. 상가건물 임대차보호법 계약갱신요구권(법 제10조)

• 계약갱신요구권은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.
• 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있습니다.
• 임대차 갱신시 이전 임대차조건과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 단, 임대보증금과 월임대료는 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
• 임대인이 임차인에게 계약갱신 거절통지 또는 조건 변경을 통지하지 않고 임대차기간이 만료된 때에는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 단, 이 경우의 임대차 존속기간은 1년이며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고할 수 있는데, 이때는 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

4. 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우(법 제10조 1항)

• 임차인이 3개월분 월임대료에 해당하는 금액에 이르도록 해당 월임대료를 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 상호 합의에 의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의없이 임대물건의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 특정사유(법 제10조 1항 7호 참고)로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

5. 상가건물의 임대차의 핵심 '권리금'

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3 에 따르면, '권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다'라고 정의하고 있습니다.
• 권리금은 신규임차인과 기존 임차인 간에 권리금에 대해 지급하기로 하는 권리금 계약을 체결하게 되는데, 이때 임대보증금과 월임대료는 임차인이 임대인에게 지급하고, 권리금에 대해서는 기존 임차인에게 지급하게 되는 것입니다.
• 이때, 중요한 건 임대인은 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금 받을 기회를 방해해서는 안되는데, 근거는 법 제10조의4에서 설명하고 있습니다. 다시 말해, 임대인이 본인 소유의 건물이라 할지라도 영업행위를 하고 있는 임차인이 다른 사람으로부터 권리금을 받는 것에 대해 정당한 이유 없이 방해해서는 안된다는 것입니다. 다만, 예외경우도 있으니 관련 법률을 잘 살펴보아야 할 것입니다.
• 그럼에도 불구하고, 임차인이 임대인이 권리금 회수를 방해했다는 이유로 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 경우가 있는데 법원에서는 판사가 선임한 감정평가사를 통해 손해의 정도가 어느 정도인지 등을 여러가지 근거에 따라 감정평가를 진행하게 됩니다. 그 평가 결과를 통해 손해배상의 수준이 어느 정도인지를 판사가 판단하게 됩니다.

주요 내용 중심으로 살펴본 상가건물 임대차보호법은 임대인과 임차인 모두에게 상호 협력과 공존의 기반을 마련하여, 지역 상권의 지속 가능한 발전을 도모하는데 큰 역할을 하는 중요한 법률입니다. 특히, 위에 언급한 주제인 계약갱신 요구권은 임차인의 영업활동을 보장하기 위한 중요한 규정입니다. 본인의 위치가 임대인 또는 임차인이든 이 법은 우리의 실생활에서 매우 밀접하기에 혹여나 분쟁 등 불미스러운 일이 발생을 대비하기 위해 사전에 기초적인 지식은 습득하고 있는 것이 좋을 것 같습니다. 법의 이해를 통해 본인의 자산과 권리를 스스로 지킬 수 있는 모두가 되었으면 합니다.